Considerazioni utili

7 Luglio 2016

Acquistare casa ad un’asta immobiliare può rappresentare un’occasione vantaggiosa per chi non dispone di un budget elevato ed è alla ricerca di un buon affare. Ad un’asta giudiziaria vengono messi in vendita immobili di proprietà di persone fisiche o società che, non potendo far fronte ai propri debiti, sono costretti a venderli per liquidare i creditori. In queste circostanze è possibile acquistare una casa ad un prezzo inferiore a quello di mercato, ma è necessario conoscere bene alcuni aspetti, per non incorrere in brutte sorprese.

Il giudice incarica un professionista di redigere una perizia di stima, per determinare il valore dell’immobile.

Nella perizia è possibile reperire molte informazioni relative all’immobile, come i dati catastali, la planimetria, le caratteristiche tecniche e descrittive, la presenza di eventuali vincoli, servitù o abusi edilizi, la presenza o meno di un’occupante.

Quindi è fondamentale consultare tutta la documentazione completa prima di prendere parte ad una vendita immobiliare. Lo si può fare recandosi in cancelleria o, spesso, anche online, nel caso di aste bandite con questo sistema.

Il giudice emana quindi l’ordinanza di vendita, con la quale si fissano tutte le tappe del processo di vendita:

il prezzo base d’asta;
la modalità e il termine ultimo per il deposito cauzionale;
la data di chiusura delle offerte;
la data, l’ora e il luogo dove viene svolta l’asta;
la data entro cui deve essere saldato l’acquisto dell’immobile.

La messa all’asta di un immobile deve essere adeguatamente pubblicizzata, con la pubblicazione dell’avviso di vendita (o avviso d’asta) almeno 45 giorni prima dell’asta. Oggi questa pubblicità avviene anche tramite Internet: infatti, ci sono molti siti ufficiali dove è possibile consultare gli immobili all’asta ed anche visionarne le perizie.

Le aste sono di due tipi:

Senza incanto = In cui vengono presentate delle offerte in busta chiusa;
Con incanto = Con pubblica gara tra i partecipanti, nel caso in cui quella del primo tipo sia andata deserta.

Dopo aver individuato una casa in vendita all’asta di proprio interesse, è opportuno effettuare una visita dell’immobile, contattando il custode giudiziario, ovvero un soggetto nominato dal Giudice e incaricato di gestire l’immobile pignorato fino all’aggiudicazione dello stesso.

Se l’immobile è di proprio gradimento, si può procedere a presentare un’offerta. Per fare ciò, in caso di asta senza incanto, è necessario inviarla in busta chiusa, insieme ad una cauzione pari al 10% di tale offerta e di tutti gli altri documenti richiesti.
Nel caso, invece, di asta con incanto, bisognerà presentare la propria intenzione di partecipare all’asta e una cauzione dell’importo richiesto dal bando.

Nel momento in cui avviene l’asta senza incanto, se è presente una sola offerta, l’immobile viene aggiudicato, a meno che il creditore non sia in disaccordo con la cifra proposta, nel qual caso viene aggiudicato lo stesso, ma con un aumento di 1/5 dell’offerta. Se sono presenti più offerte si procede, invece, con rilanci.

Nell’asta con incanto si procede direttamente con i rilanci e l’immobile viene aggiudicato all’offerente che non subisce rilanci dopo tre minuti dalla sua ultima offerta. Nel caso in cui un partecipante non si presenti senza giustificati motivi, viene trattenuto 1/10 della cauzione, al fine di scongiurare azioni di disturbo.
In questo caso l’aggiudicazione del bene sarà solo provvisoria, in quanto nei 10 giorni successivi potrà essere presentata un’offerta superiore di 1/5: in questo caso si procederà all’indizione di una nuova gara, altrimenti l’immobile sarà assegnato definitivamente.

Una volta conclusa l’udienza con l’aggiudicazione definitiva, l’acquirente dovrà versare il saldo prezzo (detratta la cauzione) entro i termini previsti dall’ordinanza, mentre il Giudice dell’esecuzione emette il decreto di trasferimento con il quale, oltre a sancire la nuova proprietà, cancella le ipoteche esistenti e toglie l’immobile dall’affidamento al custode giudiziario.