Come funziona

Che cos’è un’asta giudiziaria?

L’asta, o vendita, giudiziaria è una vendita forzata disposta da un Giudice di uno o più beni mobili o immobili di proprietà del soggetto esecutato o del fallito. L’asta giudiziaria si attua tramite un processo di compravendita mediante offerte, di un bene oggetto di fallimento, prestito o mutuo non saldato e permette ai creditori di rientrare delle somme non riscosse e all’acquirente di ottenere i diritti sul bene oggetto della vendita.

Qual è la differenza tra asta senza incanto e con incanto?

Esistono due tipologie di vendita giudiziaria: vendita senza incanto e con incanto.

La vendita senza incanto è caratterizzata dalla presentazione di offerte irrevocabili in busta chiusa con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni elemento utile alla valutazione dell’offerta stessa. Non è quindi possibile ritirare l’offerta presentata: in caso di rifiuto, si perde la cauzione versata; se si è l’unico offerente, si è obbligati all’acquisto. Le buste vengono aperte nel giorno e nell’ora fissati per l’esame delle offerte, alla presenza dei vari offerenti. Sono considerate accolte tutte le offerte che superano il valore dell’immobile aumentato di un quinto; se la proposta è minore di tale soglia, non si può procedere alla vendita senza il consenso del creditore e del giudice. In caso di più offerte valide, viene indetta una gara immediata tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta. In caso di aggiudicazione, questa diviene definitiva. Se, invece, la gara non può aver luogo, il Giudice decide se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto.

Alle vendite con incanto, invece, si accede attraverso la presentazione di domande di partecipazione e l’udienza si svolge tramite offerte pubbliche al rialzo effettuate per mezzo di una gara fra i diversi offerenti. Il Giudice dell’esecuzione stabilisce le modalità con le quali effettuare la vendita (giorno e ora dell’asta, prezzo base, aumento minimo, cauzione ecc.). I partecipanti alla vendita, a partire dal prezzo di partenza stabilito, proporranno offerte con rialzi da effettuarsi entro pochi minuti dall’ultima proposta.

Queste metodologie di vendita sono adottate per i beni immobili, mentre per i beni mobili generalmente si attua la vendita per trattativa privata.

Che cos’è il “Rialzo del quinto”?

Soltanto nel caso di vendita con incanto, l’aggiudicazione fatta in udienza non è definitiva. Infatti, una volta conclusa l’asta, chiunque, entro dieci giorni, ha la possibilità di presentare un’offerta di acquisto purché in essa sia previsto un prezzo superiore di almeno un quinto rispetto a quello di aggiudicazione. In seguito, quindi, viene indetta una nuova asta con incanto ed il nuovo prezzo base a cui possono prendere parte tutti i partecipanti alla vecchia asta, pagando il doppio della cauzione, più il nuovo offerente.

Chi può partecipare ad una vendita giudiziaria?

Chiunque, ad eccezione del debitore esecutato o fallito, può prendere parte alle vendite giudiziarie. Se l’offerente non può o vuole partecipare fisicamente all’udienza, può dare procura speciale ad un mandatario. Sono, inoltre, previsti casi particolari di partecipazione ad un’asta giudiziaria.

Se il soggetto partecipante è una società, alla domanda di partecipazione sottoscritta dal legale rappresentante, deve essere allegato il certificato di iscrizione al registro delle imprese dal quale risultino la costituzione della Società ed i poteri conferiti all’offerente in udienza.

Se, invece, il soggetto è una pluralità di persone o società, è necessario indicare nella domanda l’entità delle quote del diritto reale che ciascuno intende acquistare.

È possibile visitare l’immobile?

Tramite il custode del bene, un professionista nominato dal Giudice dell’Esecuzione, è possibile visitare l’immobile in vendita previo appuntamento. La visita è consentita a tutti i potenziali interessati, concordando appositamente con il debitore o l’occupante date e orari. Il custode, inoltre, ha il compito di promuovere e garantire la vendita del bene libero da persone e cose: costituisce infatti un riferimento per tutti coloro che vorranno assumere informazioni circa le modalità di partecipazione alla vendita nonché sulla situazione urbanistica, catastale e giuridica dell’immobile.

Quali sono le modalità di partecipazione ad una vendita giudiziaria?

Per partecipare ad un’asta giudiziaria è necessario presentare, nel luogo ed entro i termini stabiliti, apposita domanda provvista di marca da bollo. All’interno devono essere indicate le generalità di chi intende partecipare alla vendita, il prezzo offerto e il termine ultimo per il versamento del saldo prezzo di aggiudicazione (non superiore a quello stabilito dal Giudice). Alla domanda d’acquisto devono essere allegati assegni circolari non trasferibili a titolo di cauzione e spese; se la domanda è presentata da una società, anche il certificato di iscrizione al registro delle imprese.

Quali altre spese devono essere sostenute a seguito dell’aggiudicazione?

Oltre al prezzo di aggiudicazione (detratto di un importo pari alla cauzione versata), l’acquirente è tenuto al pagamento dell’Iva o Imposta di Registro, potendo, tuttavia, usufruire delle agevolazioni previste dalla Legge vigente. Non sono previsti oneri notarili o di mediazione tuttavia, a seconda del Tribunale, possono essere a carico dell’aggiudicatario le spese di trascrizione nei registri immobiliari e di cancellazione di eventuali ipoteche o pignoramenti.

È possibile ottenere un mutuo a seguito dell’aggiudicazione?

Grazie ad una serie di accordi esistenti tra i Tribunali e diversi istituti di credito, è possibile accendere un mutuo per acquistare un bene tramite una vendita giudiziaria. Prima di partecipare alla vendita è importante capire quali siano, per ogni Tribunale di interesse, gli istituti di credito che concedono mutui per l’acquisto di beni all’asta. Quindi è necessario che l’acquirente si rivolga con anticipo alla banca la quale comunicherà al cliente la disponibilità a concedere o meno il mutuo. Quest’ultimo verrà acceso nel momento in cui il Giudice dichiarerà l’avvenuto trasferimento dell’immobile al nuovo possessore.